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樵父

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为了四十年后的地租  

2008-08-16 15:38:10|  分类: 工作随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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溧阳市人民政府溧政发[2008]105号文件下发执行了。我认真啃了几遍,记如下感受。

这份文件主要内容是向需办理地下建筑土地使用权证的单位收取地下土地出让金的规定。

《物权法》第136条规定:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定就是将建设用地的使用权分层设立,地下建筑已经上升到不动产的高度。有了《物权法》,地下建筑可以办理合法产权证明。一般房屋的产权证明包含房产证和相对应的土地使用权证。

以往地下建筑产权证管理混乱,大多不办理,即使办理也不会有对应的土地使用权证。按上述文件,以后凡符合相应要求的地下建筑就可以办理土地使用权证,权利人应缴纳相应的出让金。文件对出让金的收取标准规定得明确具体,却没有说明什么情况下需要办理,办理或不办理的决定权在谁手中。

办理了土地使用权证政府就可以在几十年后土地使用期满时收取土地使用税,这也许就是出台这份文件的目的所在。而不办理时会怎么样呢?文件未讲。长春市在2006年出台了这方面的政策,对已建成没有办理土地使用权证的收取土地使用税。

大量民用商用土地采取招拍挂形式供地,评估底价往往不是成交价。地下建筑的形式和规模在土地出让时并不能确定,对应的土地出让金只能是以后补缴。那么土地出让合同中的规划设计条件中应注明地下建筑的层数、面积和层高等等范围限制,并注明可以办理产权证或土地使用权证,最好是必须办理,无论销售还是出租。因为总得有个透明的公平的可以操作的办法。

已经建好的包含地下室的项目如何处理呢?是应谁的“需要”来处理呢?

按文件规定地下经营面积也要配套停车位等公用设施,实际情况是往往将本属于地上建筑停车位或人防工程的面积改做为经营面积。管理难度很大,安全隐患也很大。

这份文件的出台倒底是为了什么?是为了几十年后的地租,就应统一办理,而不是按“需要”。难道真的象传说中的为了收取平陵广场的地下室土地出让金以补贴其地块拆迁费用吗?

樵父

2008-8-16

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