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樵父

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《物权法》出司法解释------我的地盘我作主  

2009-05-25 21:48:37|  分类: 工作随笔 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2009年5年24日,最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释———《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》,将于10月1日起施行。司法解释施行前已经终审,解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用此司法解释。

以下几个近年来的焦点问题可据此找到解决的依据:

    1、车位按比例配置给业主

    【司法解释】 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

    理解

首先,规划确定的配置比例具有法定性和确定性,业主在购买专有部分的时候对此也是明知的。只要业主已经按照配置比例购置或者租赁到车位、车库,就应当认为其需要已经得到了“首先满足”。否则,将有可能出现特定业主对车位、车库提出过度主张。

有业内人士称,实际中,有开发商把所有的规划车位卖给跟开发商关系密切的一个业主,然后再通过这个业主把车位零散地高价卖给其他业主。对此北京业委会协会申办委员会召集人、健翔园小区首届业委会主任任晨光说,开发商的上述行为,并不违反物权法,但是单个业主的权益受损。司法解释规定必须按比例分配给业主,每一个业主都将有机会按比例取得车位,这使车位分配更加公平。

    樵父的问题:有些人买房时钱不够放弃了车位购置,以后经济条件好的买了车,却没有车位了,他若有意见只好搬家了。还有一种情况,小区总的车位数不能满足日益增长的车位需求,有限的几个公共车位如何管理使用,面向区内业主出租招标,收益归全体业主可以吗?

    2、住改商须整栋业主同意

    【司法解释】 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

    理解

民宅商用改变了住宅的法定用途,破坏了既有秩序,如果利害关系业主认定标准缺失将会造成法律适用的困难,此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,此规定在审判实务中易于掌握和操作,至于如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,最高院民一庭负责人表示,为防止利害关系业主范围的无限制泛化,司法解释另外规定,其应证明利害关系的存在。

3、房子空置也要交物业费

    【司法解释】 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

    理解

    有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务(长期外出未享受物业服务)或者无需接受相关物业服务(比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等)提出抗辩。由于选聘物业服务企业是业主共同作出的决定,只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务,则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定。

    4、物业服务公司未获续聘无权收费

    【司法解释】 物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持。

    理解

超期服务(未经业主委员会同意)不能收费。此外,如果物业服务企业拒绝退出物业服务区域,并以存在事实物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,法院不予支持。因没有人愿意白干,所以此举可以请走一些“钉子户”物业公司。业主炒物业公司引发的纠纷方面,司法解释明确,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,人民法院应予支持。

    

    5、没有产权证也能当业主

【司法解释】 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

理解

    物权法未对“业主”这一概念作出规定,那些已经买了房子但未取得房产证的人是否属于业主?根据司法解释明确,此类人群亦应具备业主身份。实际上,房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下,仍未依法办理所有权登记的情形大量存在,如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准,将与现实生活产生冲突,并有可能对前述人群应当享有的权利造成损害。

因此,司法解释对其“业主身份”问题进行特别规定。

总体精神我感觉应是:我的地盘我作主,我的地盘我交费。

网上看到,阅读后整理的。原文地址:http://news.163.com/09/0525/02/5A4HJGNA0001124J.html

樵父

20090525

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